Waarborgsom terugkrijgen: zo doe je dat
Team Domiva
Redactie domiva.nl
Hoe hoog mag je borg zijn en wanneer krijg je hem terug? Lees de regels, het belang van het opleveringsrapport en wat je doet als de verhuurder weigert.
Bij de start van een huurcontract betaal je bijna altijd een waarborgsom, ook wel borg genoemd. Als je verhuist, wil je dat geld natuurlijk terug. Toch gaat dat niet altijd vanzelf. In dit artikel lees je hoe hoog de borg mag zijn, wanneer je hem terug moet krijgen en wat je kunt doen als de verhuurder niet betaalt.
Wat is een waarborgsom?
Een waarborgsom is een bedrag dat je aan het begin van de huur aan de verhuurder betaalt. Het is een soort zekerheid. Laat je bij vertrek een achterstand of schade achter? Dan kan de verhuurder die kosten met de borg betalen. Is alles in orde? Dan krijg je het hele bedrag terug.
De borg is dus geen extra huur en ook geen betaling voor de verhuurder. Het blijft jouw geld.
Hoe hoog mag de borg zijn?
Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Daarin staat een maximum voor de waarborgsom:
- Voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023: maximaal 2 maanden kale huur.
- Voor huurcontracten vóór 1 juli 2023: maximaal 3 maanden kale huur.
De kale huur is de huur zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht. Betaal je bijvoorbeeld € 1.200 kale huur en € 100 servicekosten? Dan mag de borg bij een nieuw contract maximaal € 2.400 zijn.
De verhuurder moet de hoogte van de borg ook schriftelijk aan je doorgeven. Vraagt de verhuurder meer dan is toegestaan? Bespreek dat dan voordat je tekent, of meld het bij het meldpunt van je gemeente.
Wanneer moet je de borg terugkrijgen?
Ook hiervoor gelden sinds de Wet goed verhuurderschap duidelijke termijnen:
- Is er niets aan de hand? Dan moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen.
- Wil de verhuurder kosten verrekenen? Dan moet hij het bedrag dat overblijft binnen 30 dagen na het einde van de huur terugbetalen.
Deze regels staan ook op de pagina mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen? van de Rijksoverheid.
Welke kosten mag de verhuurder inhouden?
De verhuurder mag niet zomaar alles van je borg afhalen. Hij mag alleen deze vier soorten kosten verrekenen:
- Achterstallige huur
- Servicekosten die je nog moet betalen
- Schade aan de woning die voor jouw rekening komt
- De energieprestatievergoeding (alleen bij sommige zeer energiezuinige woningen)
Andere kosten, zoals administratiekosten of "schoonmaakkosten" zonder duidelijke reden, mag de verhuurder niet met de borg verrekenen.
Let ook op het verschil tussen schade en normale slijtage. Een vloer die na een paar jaar wat gebruikssporen heeft, is normaal. Daarvoor hoef je niet te betalen. Ook gebreken door achterstallig onderhoud van de verhuurder komen niet voor jouw rekening. Een gat in de muur of een kapotte deur door jouw toedoen is wél schade.
Het opleveringsrapport: je belangrijkste bewijs
Het makkelijkste moment om problemen te voorkomen, is het begin van de huur. Zorg dat er een opleveringsrapport (ook wel proces-verbaal van oplevering) wordt gemaakt. Daarin staat in welke staat de woning is als je erin trekt.
Zo pak je het aan:
- Loop bij de start samen met de verhuurder door de woning. Schrijf alle bestaande schade en gebreken op: krassen, vlekken, kapotte tegels, slechte kozijnen.
- Maak veel foto's en video's met datum. Fotografeer elke kamer, ook de keuken, de badkamer en de meterstanden.
- Laat beide partijen het rapport tekenen. Bewaar een kopie.
- Doe hetzelfde bij vertrek. Plan een eindinspectie met de verhuurder en maak opnieuw foto's. Vraag ook dan om een getekend rapport.
Heeft de verhuurder bij de start geen rapport gemaakt? Maak dan zelf foto's en stuur die direct per e-mail naar de verhuurder. Zo heb je een bewijs met datum.
Een goed opleveringsrapport aan het begin is de beste garantie dat je je borg aan het eind terugkrijgt.
Zo vraag je je borg terug
Is de termijn van 14 of 30 dagen voorbij en heb je nog niets ontvangen? Volg dan deze stappen.
Stap 1: Stuur een herinnering
Stuur de verhuurder een vriendelijke e-mail. Noem je naam, het adres, de einddatum van de huur, het bedrag van de borg en je rekeningnummer. Vraag om betaling binnen een korte termijn, bijvoorbeeld 7 dagen.
Stap 2: Stuur een officiële brief
Reageert de verhuurder niet? Stuur dan een brief (aangetekend of per e-mail met leesbevestiging). Daarin noem je de wettelijke termijn en geef je de verhuurder nog één laatste termijn om te betalen. Zeg ook dat je anders verdere stappen zet. Het Juridisch Loket heeft voorbeeldbrieven en kan je gratis advies geven.
Stap 3: Vraag om een onderbouwing
Houdt de verhuurder kosten in voor schade? Vraag dan om een overzicht met de kosten en bewijs, zoals foto's en facturen. Vergelijk dat met je eigen opleveringsrapport. Kosten voor normale slijtage of voor schade die er al was, hoef je niet te betalen.
Stap 4: Zoek hulp
Kom je er samen niet uit? Dan kun je hulp vragen bij:
- Het Juridisch Loket. Gratis juridisch advies voor mensen met een lager of middeninkomen.
- Een huurteam of huurdersvereniging. In veel steden helpt een huurteam of een organisatie voor huurders je kosteloos.
- Het meldpunt van je gemeente. Sinds 2024 heeft iedere gemeente een meldpunt voor verhuurders die zich niet aan de Wet goed verhuurderschap houden. De gemeente kan een verhuurder waarschuwen of een boete geven. Je krijgt je geld daarmee niet automatisch terug, maar het kan wel helpen.
Stap 5: Naar de kantonrechter
Weigert de verhuurder nog steeds? Dan kun je de borg terugvorderen via de kantonrechter. Bij de kantonrechter heb je geen advocaat nodig. Wel betaal je griffierecht (kosten om de zaak te starten). Laat je eerst adviseren door het Juridisch Loket of een rechtsbijstandverzekering als je die hebt.
Let op: de Huurcommissie helpt niet bij de borg
Veel huurders denken dat ze met een conflict over de borg naar de Huurcommissie kunnen. Dat klopt niet. De Huurcommissie beoordeelt onder meer de huurprijs, huurverhogingen, servicekosten en onderhoudsgebreken. Een ruzie over het terugbetalen van de waarborgsom valt daar niet onder. Daarvoor ga je naar de kantonrechter.
Wel kan het zijn dat een deel van het conflict over servicekosten gaat. Bijvoorbeeld als de verhuurder een hoge eindafrekening van de servicekosten met je borg verrekent. Over die servicekosten kun je wél een zaak starten bij de Huurcommissie.
Checklist voor als je verhuist
- Zeg de huur schriftelijk op en vraag om een bevestiging.
- Maak de woning schoon en leeg, tenzij je iets anders hebt afgesproken.
- Herstel kleine schade die je zelf hebt veroorzaakt.
- Plan een eindinspectie en maak foto's.
- Noteer de meterstanden.
- Lever alle sleutels in en vraag om een bewijs.
- Geef je rekeningnummer schriftelijk door.
- Zet in je agenda wanneer de 14 of 30 dagen voorbij zijn.
Meer weten over huren?
In de huurdersgids van Domiva lees je meer over je rechten als huurder, van het huurcontract tot het opzeggen van je woning. Zoek je een nieuwe woning? Bekijk het huuraanbod van makelaars en verhuurders en zet een gratis woningalert aan. Dan krijg je een e-mail zodra er een nieuwe woning bijkomt die bij je zoekopdracht past.