Het ROZ-huurcontract uitgelegd

Huur je een woning via een makelaar of een particuliere verhuurder? Dan is de kans groot dat je een ROZ-huurcontract krijgt. Dat is een standaardcontract dat in Nederland veel wordt gebruikt. In dit artikel leggen we uit wat het ROZ-model is, welke onderdelen belangrijk zijn en waar je op moet letten voordat je tekent.

Wat is het ROZ-model?

ROZ staat voor Raad voor Onroerende Zaken. Dat is een organisatie waarin partijen uit de vastgoedwereld samenwerken. De ROZ maakt modelcontracten voor het huren van woningen, winkels en kantoren. Deze modellen zijn te vinden op roz.nl.

Het ROZ-model voor woonruimte bestaat uit twee delen:

1. De huurovereenkomst zelf. Daarin staan de afspraken die voor jouw woning gelden, zoals de huurprijs, de ingangsdatum en de borg.
2. De algemene bepalingen. Dat is een apart document met algemene regels, bijvoorbeeld over onderhoud, onderhuur en het opleveren van de woning.

Het ROZ-model is geen wet. Het is een voorbeeld dat verhuurders en makelaars mogen gebruiken en aanpassen. De wet gaat altijd voor. Staat er in het contract iets dat in strijd is met de huurwet? Dan geldt de wet.

Een nieuwe versie sinds 2024

In juli 2024 heeft de ROZ een nieuwe versie van het model voor woonruimte gepubliceerd. Daarin zijn twee nieuwe wetten verwerkt: de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Belangrijke veranderingen:

• Het model gaat alleen nog uit van een huurcontract voor onbepaalde tijd.
• Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie huursegmenten: sociale huur, middenhuur en vrije sector.
• Er is meer aandacht voor het vastleggen van de staat van de woning in een opleveringsrapport (proces-verbaal van oplevering).

Krijg je een contract op basis van een ouder ROZ-model? Dat kan. Maar de wet geldt altijd, ook als het contract verouderd is.

De belangrijkste onderdelen van het contract

Lees deze onderdelen extra goed voordat je tekent.

Partijen en de woning

Bovenaan staan de namen van de verhuurder en de huurder(s) en het adres van de woning. Controleer of je naam goed gespeld is. Huur je samen? Zet dan allebei je naam op het contract. Dan heb je allebei dezelfde rechten.

Duur van het contract

Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd de norm. Een tijdelijk contract mag alleen nog in bepaalde situaties. Bijvoorbeeld voor een student die voor zijn studie in een andere gemeente gaat wonen. Een tijdelijk contract duurt dan maximaal 2 jaar. Krijg je een tijdelijk contract terwijl je niet in een uitzonderingsgroep valt? Laat je dan adviseren. Meer informatie staat op de pagina mag mijn verhuurder mij een tijdelijk huurcontract aanbieden? van de Rijksoverheid.

Huurprijs, servicekosten en nutsvoorzieningen

In het contract staan meestal drie bedragen:

• De kale huur. Dit is de huur voor de woning zelf.
• Servicekosten. Bijvoorbeeld voor het schoonmaken van de trappenhal, de lift of meubels in de woning.
• Nutsvoorzieningen. Zoals gas, water en elektriciteit, als die via de verhuurder lopen.

Servicekosten betaal je meestal als voorschot. Eén keer per jaar moet de verhuurder je een overzicht sturen met de echte kosten. Heb je te veel betaald? Dan krijg je geld terug. Ben je het niet eens met de servicekosten? Dan kun je naar de Huurcommissie.

Bij een sociale huurwoning of een middenhuurwoning (tot en met 186 punten) geldt een maximale huurprijs. Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je controleren of je huur klopt.

Betaling en borg

De huur betaal je meestal per maand vooruit. In het contract staat ook de waarborgsom. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 mag die maximaal 2 maanden kale huur zijn.

Huurprijsaanpassing (indexatie)

In het contract staat hoe de huur elk jaar omhoog mag gaan. Daarvoor gelden wettelijke maximums. Voor 2026 zijn dat:

• Vrije sector: maximaal 4,4%.
• Middenhuur: maximaal 6,1%.
• Sociale huur: maximaal 4,1% per 1 juli 2026.

In de vrije sector staat vaak een afspraak in het contract die bestaat uit de inflatie (CPI) plus een kleine opslag. De Hoge Raad heeft in november 2024 bepaald dat een indexering op basis van de CPI is toegestaan. Over de extra opslag bovenop de inflatie oordelen rechters per geval. Twijfel je of jouw huurverhoging klopt? Laat het dan controleren. De actuele regels staan op de website van de Rijksoverheid over huurverhoging.

Belangrijk: een huurverhoging mag nooit hoger zijn dan het wettelijke maximum, ook niet als het contract iets anders zegt.

Wat staat er in de algemene bepalingen?

De algemene bepalingen zijn vaak een lang document. Je hoeft niet alles uit je hoofd te kennen, maar let op deze punten:

• Gebruik van de woning. Je moet de woning zelf bewonen en mag die niet voor iets anders gebruiken.
• Onderhuur. Een woning of een deel daarvan onderverhuren mag meestal niet zonder toestemming van de verhuurder.
• Onderhoud. Kleine reparaties, zoals een lekkende kraan of een nieuwe lamp, komen meestal voor jou. Groot onderhoud is voor de verhuurder.
• Veranderingen aan de woning. Wil je een nieuwe vloer leggen of een muur verven in een opvallende kleur? Vraag eerst toestemming. Bij vertrek moet je soms alles terugbrengen in de oude staat.
• Toegang voor de verhuurder. De verhuurder mag de woning in bepaalde gevallen bezoeken, bijvoorbeeld voor onderhoud. Dat moet wel op tijd worden aangekondigd.
• Oplevering. Bij vertrek lever je de woning op in de staat zoals beschreven in het opleveringsrapport, behalve normale slijtage.
• Boetes. Sommige contracten bevatten boetes, bijvoorbeeld bij te laat betalen. Lees deze bepalingen goed.

Vraag altijd om de algemene bepalingen vóórdat je tekent. De verhuurder moet je de kans geven om ze te lezen.

Opzeggen: welke termijn geldt?

Wil je verhuizen? Dan zeg je de huur schriftelijk op. De opzegtermijn voor huurders is gelijk aan de periode waarin je de huur betaalt. Betaal je per maand? Dan is de opzegtermijn 1 maand. De termijn is minimaal 1 maand en nooit langer dan 3 maanden.

Voor de verhuurder is het veel moeilijker. Bij een contract voor onbepaalde tijd mag de verhuurder alleen opzeggen met een wettelijke reden, bijvoorbeeld als hij de woning dringend zelf nodig heeft. Zijn opzegtermijn is 3 tot 6 maanden, afhankelijk van hoe lang je er al woont. Ga je niet akkoord? Dan moet de verhuurder naar de rechter.

Checklist voordat je tekent

• Staat je naam (en die van je partner) correct in het contract?
• Is het een contract voor onbepaalde tijd? Zo niet, waarom niet?
• Zijn de kale huur, servicekosten en nutsvoorzieningen apart vermeld?
• Is de borg niet hoger dan 2 maanden kale huur?
• Heb je de algemene bepalingen gekregen en gelezen?
• Staat duidelijk hoe de huur elk jaar mag stijgen?
• Is er een opleveringsrapport met foto's?

---

Meer hulp bij huren

Wil je meer weten over je rechten als huurder? Lees de huurdersgids van Domiva of bekijk de veelgestelde vragen. Op zoek naar een woning? Bekijk het huuraanbod van makelaars en verhuurders en zet een gratis woningalert aan. Dan krijg je een e-mail zodra er een nieuwe woning bijkomt die bij je zoekopdracht past.