Huurwoning in Amsterdam zonder makelaar: zo pak je het aan

Een huurwoning vinden in Amsterdam is lastig. Er zijn veel zoekers en weinig woningen. Veel mensen hopen daarom geld te besparen door direct bij een particuliere verhuurder te huren, zonder makelaar. Dat kan. Maar het is goed om te weten waar je moet zoeken, wat de wet zegt en hoe je oplichters herkent. In dit artikel zetten we het eerlijk op een rij.

Is huren zonder makelaar echt goedkoper?

Veel huurders denken dat een makelaar altijd extra geld kost. Dat klopt niet. Sinds 2015 geldt in Nederland het verbod op dubbele bemiddeling. Werkt de makelaar voor de verhuurder? Dan mag hij jou als huurder geen bemiddelingskosten vragen. Dat geldt voor sociale huur, vrije sector én kamers.

Je betaalt alleen bemiddelingskosten als je zelf een makelaar inschakelt om voor jou een woning te zoeken. Ook mag een verhuurder geen kosten rekenen voor het opstellen van het huurcontract, en sleutelgeld is verboden. Lees de regels na op Rijksoverheid: welke extra kosten mag een verhuurder vragen.

Huren zonder makelaar is dus vaak niet goedkoper dan huren via een verhuurmakelaar. Het grootste verschil zit in het aanbod: sommige particuliere verhuurders adverteren alleen zelf. Door op beide plekken te zoeken, zie je meer woningen.

Waar adverteren particuliere verhuurders in Amsterdam?

Particuliere verhuurders gebruiken verschillende kanalen. De belangrijkste:

• Huurplatforms en woningsites. Op veel sites staan woningen van makelaars én van particulieren door elkaar. Let bij elke advertentie op wie de verhuurder is.
• Kamer- en woonplatforms. Vooral voor kamers en kleine studio's adverteren particulieren veel op kamerplatforms.
• Je eigen netwerk. Vertel collega's, vrienden en familie dat je zoekt. Veel woningen in Amsterdam gaan "onderhands" weg, voordat ze online komen.
• Werkgevers en universiteiten. Sommige werkgevers en onderwijsinstellingen helpen met huisvesting of hebben contacten met verhuurders.
• Sociale media en marktplaatsen. Hier vind je soms een woning, maar hier zitten ook de meeste oplichters. Wees extra voorzichtig.

Zoek je een sociale huurwoning? Die verhuurt een woningcorporatie, niet een particulier. Daarvoor moet je je inschrijven bij WoningNet. De wachttijd in Amsterdam is lang, dus schrijf je zo vroeg mogelijk in.

Wat zegt de wet? De belangrijkste regels

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Die wet geldt voor alle verhuurders, ook voor particulieren met één woning. De belangrijkste regels voor jou als huurder:

1. Geen discriminatie. Een verhuurder mag je niet weigeren om redenen die niets met het huren te maken hebben, zoals afkomst, geloof of seksuele voorkeur.
2. Geen intimidatie. Een verhuurder mag je niet bedreigen, bijvoorbeeld met het afsluiten van stroom.
3. Een schriftelijk huurcontract. Je moet altijd een huurcontract op papier of digitaal krijgen.
4. Schriftelijke informatie. De verhuurder moet je onder meer vertellen bij wie je terechtkunt met gebreken en wat het meldpunt van de gemeente is.
5. Maximale borg. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 mag de waarborgsom maximaal twee keer de kale huur zijn.
6. Meldpunt. Iedere gemeente, ook Amsterdam, heeft een meldpunt waar je een verhuurder kunt melden die zich niet aan de regels houdt.

Daarnaast is sinds 1 juli 2024 een vast huurcontract (voor onbepaalde tijd) de norm. Een tijdelijk contract mag alleen nog in bepaalde situaties, bijvoorbeeld voor studenten.

Ook de Wet betaalbare huur is belangrijk. Sinds 1 juli 2024 geldt voor veel middenhuurwoningen (144 tot en met 186 punten in het puntensysteem) een maximale huurprijs. Betaal je te veel? Dan kun je de huur laten toetsen door de Huurcommissie. Met de Huurprijscheck op hun website maak je zelf een eerste puntentelling.

Tot slot: voor sommige woningen in Amsterdam heb je een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig. Of dat voor jouw woning geldt, hangt onder meer af van de huurprijs. Kijk op de website van de gemeente Amsterdam voordat je tekent.

Oplichting: zo herken je een nep-advertentie

Waar veel vraag is, zijn ook oplichters. In Amsterdam komen nep-advertenties helaas vaak voor. Let op deze waarschuwingssignalen:

• De huur is opvallend laag. Een ruim appartement in het centrum voor een lage prijs is bijna altijd te mooi om waar te zijn.
• De verhuurder zit in het buitenland. Hij kan de woning niet laten zien, maar stuurt "na betaling" de sleutel op.
• Je moet betalen voordat je de woning hebt gezien. Bijvoorbeeld een borg of "reserveringskosten" via een betaallink of een vreemd betaalplatform.
• Er is haast. "Er zijn nog tien andere geïnteresseerden, je moet vandaag betalen."
• Je moet een kopie van je paspoort sturen voordat er een bezichtiging of contract is. Oplichters gebruiken die kopie voor identiteitsfraude.
• Je mag je niet inschrijven op het adres. Inschrijven bij de gemeente is verplicht. Een verhuurder die dat verbiedt, houdt zich niet aan de regels.

Betaal nooit geld voordat je de woning in het echt hebt bezichtigd en een getekend huurcontract hebt.

Zo pak je het veilig aan

Wil je direct bij een particulier huren? Volg dan deze stappen:

1. Bezichtig de woning altijd zelf. Lukt dat niet, vraag dan een vriend of familielid om te gaan kijken.
2. Controleer wie de eigenaar is. Via het Kadaster kun je voor een klein bedrag opzoeken wie de eigenaar van een adres is. Komt de naam niet overeen met de verhuurder? Vraag dan om uitleg. Misschien huurt hij zelf en wil hij onderverhuren. Dat mag alleen met toestemming van de eigenaar.
3. Lees het huurcontract goed. Staan de kale huur, de servicekosten en de borg duidelijk vermeld? Is het een contract voor onbepaalde tijd?
4. Betaal via een normale bankoverschrijving naar een Nederlandse rekening op naam van de verhuurder. Bewaar alle betaalbewijzen.
5. Maak bij de start een opleveringsrapport met foto's. Dat helpt je later om je borg terug te krijgen.
6. Check de huurprijs. Gebruik de Huurprijscheck van de Huurcommissie om te zien of de huur past bij het aantal punten.

Eerlijk advies: kijk breder dan alleen particulieren

Zoeken zonder makelaar kan goed werken, vooral via je netwerk. Maar sluit verhuurmakelaars niet uit. Zij werken voor de verhuurder, dus jij betaalt geen bemiddelingskosten. Bovendien zijn de woningen en contracten vaak beter gecontroleerd. Het slimste is om zowel particuliere verhuurders als makelaars te volgen. Zo zie je het grootste deel van het aanbod.

Kijk ook naar andere steden als je flexibel bent. In Rotterdam en Den Haag is het aanbod soms ruimer, en met de trein ben je snel in Amsterdam.

---

Woningen zoeken in Amsterdam

Op Domiva vind je huurwoningen van makelaars en verhuurders bij elkaar. Bekijk het actuele aanbod op huurwoningen in Amsterdam of zoek gericht naar een appartement in Amsterdam. Wil je nieuwe woningen niet missen? Zet dan een gratis woningalert aan. Je krijgt dan een e-mail zodra er een nieuwe woning bijkomt die bij je zoekopdracht past.